전세든 월세든, 보증금은 우리가 열심히 모은 소중한 돈입니다. 혹시라도 돌려받지 못하는 상황이 생긴다면, 임차권 등기명령을 활용해 내 권리를 지키세요.
살다 보면 원래 계획대로 되지 않는 일이 많죠. 특히 전세나 월세를 살면서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생긴다면 정말 막막할 수밖에 없습니다. 이럴 때, 우리가 활용할 수 있는 법적 장치 중 하나가 바로 임차권 등기명령입니다.
임차권 등기명령이란?
임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에서 등기를 명령하는 제도입니다. 임차권 등기가 되면, 집에서 나가더라도 내 권리는 그대로 유지됩니다.
왜 필요할까?
임대차 계약이 끝난 후에도 보증금을 받지 못하면 이사를 못 가는 경우가 많습니다. 하지만 언제까지고 기다릴 수는 없죠. 이럴 때 임차권 등기를 하면, 보증금을 돌려받을 때까지 법적으로 보호받을 수 있습니다. 즉, 집에서 나가도 내 권리는 그대로 남아 있으니 안심하고 새로운 집을 찾을 수 있는 거죠.
임차권 등기명령 신청 시기
임차권 등기명령은 임대차 계약이 종료된 후 신청할 수 있습니다. 하지만 보증금을 반환받지 못한 상태여야 하며, 퇴거 전에도 신청이 가능합니다. 즉, 아직 이사를 가지 않았더라도 보증금 반환이 지연되고 있다면 미리 신청하는 것이 유리할 수 있습니다.
임차권 등기명령 신청비용
임차권 등기명령을 신청할 때는 법원에 일정한 수수료를 내야 합니다. 일반적으로 신청비용은 3만 원~5만 원 정도이며, 여기에 등기 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 또한, 법률 대리인을 선임할 경우 별도의 변호사 비용이 들 수 있으므로, 상황에 따라 직접 신청하는 것도 고려할 만합니다.
임차권 등기명령 신청 요건
그럼 언제 신청할 수 있을까요? 다음 세 가지 조건을 만족해야 합니다. 이 조건만 충족하면 법원에 신청할 수 있습니다.
- 임대차 계약이 끝났을 것
- 보증금을 돌려받지 못했을 것
- 집을 이미 나왔거나 곧 나갈 예정일 것
임차권 등기명령 신청 방법
1. 신청서 작성
신청서에는 아래 내용을 포함해서 관할 법원에 제출할 임차권 등기명령 신청서를 작성해야 해요.
- 임차인(신청인)과 임대인(상대방) 정보
- 임대차 계약 내용(주소, 보증금, 계약 기간 등)
- 보증금을 돌려받지 못한 사유
- 첨부 서류 목록
2. 필요 서류 준비
신청서 외에도 서류가 필요해요.
- 임대차 계약서 사본
- 전입세대 열람내역 (동사무소에서 발급 가능)
- 보증금 미반환 증빙자료 (계좌 거래내역 등)
- 등기부등본 (해당 부동산의 등기사항 증명서)
3. 법원에 접수
작성한 신청서와 서류를 임차 건물 소재지 관할 지방법원에 접수합니다.
- 방문 접수 또는 온라인 제출(전자소송 시스템) 도 가능해요.
- 신청 수수료와 등기 비용을 납부해야 합니다. (약 3만~5만 원)
4. 법원의 심사
법원이 접수된 신청서를 검토한 후, 문제가 없으면 임차권 등기명령을 발령합니다.
5. 등기 완료 후 효력 발생
등기소에서 임차권 등기를 마치면, 이사 후에도 내 권리가 유지됩니다.
임차권 등기명령의 효과
- 집을 비워도 대항력 유지: 새로운 임차인이 들어오더라도 내 보증금 반환 권리는 그대로!
- 경매 시 우선변제권 확보: 집이 경매로 넘어가도 내 보증금이 후순위로 밀리지 않습니다.
- 추후 법적 대응 가능: 등기된 내용이 임대인의 재산권에 영향을 주기 때문에 임대인이 보증금을 돌려주도록 압박할 수 있습니다.
의외로 몰랐던 정보들
- 임차권 등기 후에도 보증금 반환 소송 가능
- 임차권 등기명령을 신청했다고 해서 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 못 하는 것은 아닙니다. 오히려 추후 소송 시 유리한 증거가 될 수도 있습니다.
- 임차권 등기 후에도 임대인이 집을 매도할 수 있음
- 등기가 되어 있어도 임대인이 집을 팔 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인에게도 임차권이 승계되므로, 보증금 반환을 받을 권리는 여전히 유지됩니다.
- 임차권 등기가 있으면 임대인 대출이 어려워짐
- 임차권 등기가 된 집은 담보 가치가 떨어지기 때문에 임대인이 해당 집을 담보로 대출받는 것이 어려워질 수 있습니다. 이 때문에 보증금 반환을 미루던 임대인이 빨리 보증금을 돌려주려고 하는 경우도 있습니다.
- 임차권 등기는 취소도 가능
- 만약 보증금을 다 돌려받았다면 법원에 취소 신청을 할 수도 있습니다. 하지만 임대인과의 합의 없이 일방적으로 취소되는 것은 아닙니다.
임차권 등기명령 이의신청
임대인은 임차권 등기명령에 대해 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청이 가능한 경우는,
- 보증금을 이미 반환했거나 반환할 의사가 있음
- 임차인이 이미 보증금을 받았거나, 임대인이 즉시 지급할 의사가 있다는 점을 입증하면 등기명령을 취소할 수 있습니다.
- 임차인이 임차권 등기 요건을 충족하지 못한 경우
- 임차인이 아직 거주 중이거나, 계약이 종료되지 않았다면 이의신청을 통해 등기명령을 무효화할 수 있습니다.
- 허위 신청 의심
- 만약 임차인이 사실과 다르게 임차권 등기명령을 신청했다면, 임대인은 이를 증명하여 법원에 이의신청을 할 수 있습니다.
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