부동산을 거래할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 서류 확인이죠. 그런데 ‘등기부등본’과 ‘건축물대장’이라는 용어를 자주 듣지만, 정확히 뭐가 다른지 헷갈리는 경우가 많아요.
1. 건물 등기부등본 – 이 건물, 법적으로 문제없을까?
등기부등본은 건물의 법적 권리 관계를 보여주는 문서예요. 쉽게 말해, 이 건물이 누구 소유인지, 대출(근저당)이 잡혀 있는지, 법적 분쟁(압류, 가처분 등)이 있는지 확인하는 서류죠.
주요 내용
- 현재 소유자는 누구인가?
- 이전 소유자는 누구였나?
- 근저당권(은행 대출)이 설정되어 있나?
- 가압류, 가처분, 경매 진행 여부
- 전세권, 임차권 등록 여부
이럴 때 꼭 확인하세요!
- 부동산 매매할 때: 소유권이 확실한지, 대출이나 법적 문제가 없는지 체크
- 전세 계약할 때: 혹시 집주인이 대출을 많이 받아 집이 경매에 넘어갈 위험이 없는지 확인
어디서 발급받을 수 있을까?
- 인터넷: 인터넷등기소 (발급 수수료 1,000원)
- 오프라인: 전국 등기소 방문 (발급 수수료 1,200원)
2. 건축물대장 – 이 건물, 물리적으로 문제없을까?
건축물대장은 건물의 물리적 정보를 담고 있는 서류예요. 건물이 언제, 어떤 용도로 지어졌는지, 몇 층인지, 불법 건축 여부 등을 확인할 수 있어요.
주요 내용
- 건물의 주소, 명칭, 용도 (예: 주택, 상가, 공장 등)
- 건축 연도, 층수, 연면적
- 건물 구조 (철근콘크리트, 목조 등)
- 불법 증축, 위반 건축물 여부
| 구분 | 등기부등본 | 건축물대장 |
| 목적 | 법적 권리 관계 확인 | 건축물의 물리적 정보 확인 |
| 관리 기관 | 등기소(법원) | 시·군·구청 |
| 주요 내용 | 소유권, 근저당권, 전세권, 가압류 등 | 주소, 용도, 구조, 면적, 허가 여부 등 |
| 필요한 경우 | 부동산 매매, 임대, 대출 | 건축물 상태 점검, 불법 건축물 여부 확인 |
이럴 때 꼭 확인하세요!
- 건물 매매할 때: 불법 증축된 건물인지 확인 (불법 건축물은 나중에 문제가 생길 수 있음!)
- 사업을 위한 임대 계약할 때: 상가로 등록된 건물이 맞는지 확인 (주택을 무단 개조한 건물일 수도 있음)
어디서 발급받을 수 있을까?
- 정부 24 (https://www.gov.kr)에서 무료 발급 가능!
- 관할 구청 방문 신청 가능
두 개 다 확인해야 안전합니다!
등기부등본이 법적 문제를 확인하는 서류라면, 건축물대장은 건물 자체의 문제를 확인하는 서류예요. 부동산을 거래하거나 임대할 때, 두 가지 서류를 꼭 함께 확인해야 나중에 불필요한 문제를 피할 수 있어요.
등기부등본 → 소유권과 법적 문제 체크하기
건축물대장 → 건물 상태와 불법 여부 체크하기
건물 등기부 건축물대장 없는 경우
간혹 건물을 확인하려는데 등기부등본이나 건축물대장이 존재하지 않는 경우가 있어요.
등기부등본이 없는 경우
- 건축물의 등기가 아직 완료되지 않은 상태 (예: 신축 건물)
- 미등기 건물 (등기를 하지 않은 개인 소유 건물)
- 대장상 존재하지 않는 무허가 건축물
건축물대장이 없는 경우
- 건축허가를 받지 않고 불법으로 지어진 건물
- 건축물대장에 등록되지 않은 가건물이나 임시 건물
- 오래된 건물로 인해 데이터가 소실되었거나 누락된 경우
이럴 때 어떻게 해야 할까?
- 등기부등본이 없을 경우: 건물 소유자의 등기 이력을 확인하고, 미등기 건물이라면 법적으로 문제없는지 전문가와 상담 필요
- 건축물대장이 없을 경우: 해당 관할 구청에 문의하여 등록 가능 여부 확인 및 추가 절차 진행
의외로 몰랐던 유용한 정보
등기부등본에는 건축 연도가 나오지 않는다.
- 건축물대장과 달리 등기부등본에는 건축 연도가 기재되지 않아요. 건물의 실제 연식을 알고 싶다면 건축물대장을 반드시 함께 확인해야 해요.
건축물대장은 실제 구조와 다를 수도 있다.
- 건축물대장에 등록된 용도와 실제 사용 용도가 다를 가능성이 있어요. 예를 들어, 주택으로 등록된 건물이 실제로 상가로 운영되고 있을 수도 있어요. 이런 경우 불법 용도 변경 여부를 확인해야 합니다.
등기부등본과 건축물대장이 일치하지 않는 경우가 있다.
- 건축물대장에는 3층 건물로 되어 있는데, 등기부등본에는 2층까지만 등재되어 있는 경우가 있어요. 이는 불법 증축 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
건축물대장에도 '갑구'와 '을구'가 있다.
- 등기부등본처럼 건축물대장에도 갑구(소유권 관련 사항)와 을구(저당권, 용도변경 등)가 있어요. 단순히 기본정보만 볼 것이 아니라, 이 부분까지 꼼꼼히 체크해야 합니다.
건축물대장에는 '대지권 미등기'가 표시될 수 있다.
- 건축물대장에 '대지권 미등기'라고 되어 있으면, 건물의 대지(땅) 소유권이 등기되지 않은 상태일 수 있어요. 이는 추후 건물 철거나 소유권 이전 시 문제가 될 수 있으니 주의가 필요합니다.
등기부등본이나 건축물대장이 없는 건물은 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 크므로, 반드시 전문가와 상담 후 거래를 진행하세요. 부동산 거래, 계약 전 꼭 꼼꼼하게 확인하고 안전한 거래 하세요.
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