공동명의란 한 개의 자산을 두 명 이상이 함께 소유하는 형태인데, 단순히 이름을 같이 올리는 것 같지만 실제로는 장점과 단점이 분명하게 존재합니다.
공동명의의 장단점
1. 대출이 더 쉬워질 수도 있다!
공동명의로 부동산을 구매할 경우, 두 사람의 소득을 합산해서 대출 심사를 받을 수 있어요. 특히 소득이 부족한 경우라면 공동명의를 통해 대출 한도를 늘릴 수 있는 장점이 있습니다.
2. 세금 절감 효과가 있을 수도!
부동산 취득세나 양도소득세를 줄이는 데 도움이 될 수도 있어요. 1인 명의일 때보다 공동명의로 나누면 양도세 부담이 줄어들 수도 있는 거죠. 하지만 세금 정책이 자주 바뀌니 꼭 전문가와 상담해 보세요.
3. 재산을 안전하게 지킬 수 있다
공동명의는 한 사람이 마음대로 자산을 처분하기 어렵게 만들어요. 예를 들어, 배우자와 공동명의로 집을 소유하면 한쪽이 몰래 집을 팔거나 담보로 잡기 어렵죠. 신뢰할 수 있는 사람과 공동명의를 하면 재산 보호 효과를 볼 수도 있어요.
4. 상속이나 증여가 더 수월할 수도 있습니다.
부모님과 공동명의로 부동산을 보유하면 상속세 부담이 줄어들 수도 있어요. 또한 부부 공동명의로 하면 배우자가 상속을 받을 때도 상대적으로 절차가 간편해질 수 있습니다.
공동명의의 단점
1. 명의를 나누면 책임도 같이 따라온다.
공동명의는 책임도 함께하는 구조입니다. 만약 공동명의자 중 한 명이 대출을 갚지 못하거나 법적인 문제가 생기면, 나머지 사람도 그 책임에서 자유로울 수 없어요. 따라서 공동명의를 할 때는 서로의 재정 상황을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
2. 나중에 정리할 때 복잡할 수도 있어요.
부동산을 팔거나 소유권을 변경할 때 공동명의자의 동의가 필요합니다. 만약 의견이 맞지 않으면 매매 자체가 어려워질 수도 있죠. 부부 공동명의의 경우, 이혼 시 재산 분할 문제가 복잡해질 수도 있어요.
3. 세금 혜택이 반드시 좋은 것만은 아니다
앞서 세금 절감 효과를 언급했지만, 반대로 불리한 경우도 있어요. 공동명의자는 부동산을 팔 때 각각 양도세를 신고해야 하고, 자칫하면 세금 부담이 더 커질 수도 있습니다. 무조건 세금이 줄어든다고 생각하면 안 돼요.
4. 수익 분배나 관리 문제 발생 가능
만약 공동명의로 된 부동산에서 월세 수익이 발생한다면? 이때 수익을 어떻게 나눌지, 관리비는 누가 부담할지 미리 정하지 않으면 갈등이 생길 수도 있습니다.
공동명의, 이런 분들에게 추천합니다.
- 부부가 함께 자산을 관리하고 싶은 경우
- 대출 한도를 늘려야 하는 경우
- 신뢰할 수 있는 가족과 부동산을 소유하려는 경우
- 장기적으로 재산 보호 및 증여 계획을 고려하는 경우
공동명의 재산세
1. 공동명의 재산세 부과 기준
- 재산세는 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 지방세입니다.
- 공동명의일 경우, 각 지분율에 따라 재산세가 나뉘어 부과됩니다.
- 각 공동소유자별로 납부 고지서가 개별 발송되며, 본인 지분만큼의 세금을 납부하면 됩니다.
2. 공동명의일 때 재산세 납부 방법
- 각자 납부: 공동소유자 각각 본인에게 부과된 금액을 개별적으로 납부 가능
- 한 명이 일괄 납부: 공동소유자 중 한 사람이 전체 금액을 납부하고 나머지 사람과 정산 가능
- 지분 합산 가능 여부: 일부 지자체에서는 공동소유자의 요청에 따라 한 사람이 합산 납부하는 것도 허용
3. 공동명의 재산세의 장점
세금 절감 효과: 1인 명의보다
공동명의 시 1인당 공제 혜택을 더 받을 수 있어 절세 효과 발생
세 부담 분산: 공동 소유자가 각자 지분만큼 부담하여 개별 세 부담이 낮아짐
4. 주의할 점
공동명의라도 소유지분이 아닌 1건으로 합산 부과되는 경우도 있으니 지자체에서 발송된 고지서를 확인해야 함
납부 기한 준수: 미납 시 각 공동소유자에게 각각 가산세 부과 가능
한 명이 대신 납부한 경우: 증여세 문제가 발생하지 않도록 지분별 정산 필요
공동명의 양도소득세
공동명의로 부동산을 소유하고 있다가 매도할 경우, 양도소득세(양도세)는 공동소유자의 지분율에 따라 개별적으로 부과됩니다. 세금 절감 효과를 볼 수도 있지만, 주의해야 할 점도 있어요.
1. 공동명의 양도소득세 계산 방법
✔ 각자의 지분별로 양도소득세를 따로 계산
✔ 양도차익(매도가 – 취득가)에서 공제 항목을 제외한 후 각자의 종합소득에 따라 세율 적용
✔ 장기보유특별공제는 각자 보유 기간을 기준으로 적용
2. 공동명의 양도소득세의 장점 (절세 효과)
기본공제 1인당 250만 원 적용
- 공동명의일 경우 공동소유자 각각 250만 원씩 기본공제 가능 (소득 분산 효과)
- 양도소득세는 누진세율 구조(6~45%)이므로 소득을 공동명의자로 나누면 세율이 낮아질 수 있음
✅ 1세대 1 주택 비과세 요건 충족 시 절세 가능 - 1세대 1 주택 비과세(보유 2년 이상, 9억 원 이하 등) 요건을 충족하면 공동명의자도 각각 비과세 적용 가능
3. 주의해야 할 점
양도소득세 신고는 개별적으로 해야 함.
- 공동명의자 각각이 세무서에 별도로 신고해야 함
1세대 1주택 비과세 적용 시 주의 - 한 명이라도 다주택자이면 비과세 혜택이 제한될 수 있음
배우자·가족 간 공동명의일 경우 증여세 문제 - 취득 당시 지분을 정확히 설정하지 않으면 사후적으로 증여로 간주되어 증여세 발생 가능
공동명의가 유리한 경우 vs 불리한 경우
| 구분 | 공동명의 유리한 경우 | 공동명의 불리한 경우 |
| 기본공제 | 1인당 250만 원 공제 가능 | 1인 명의일 경우 공제 적음 |
| 누진세율 | 양도차익이 클 경우 소득 분산 효과 | 양도차익이 적으면 큰 차이 없음 |
| 비과세 적용 | 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능 | 한 명이라도 다주택자면 불리 |
공동명의 시 세금 절감 효과가 있지만, 각자의 지분에 따른 개별 신고가 필요하고, 1세대 1주택 여부 및 다주택 여부를 반드시 확인해야 해요.
공동명의는 장점도 많지만, 한 번 결정하면 바꾸기 쉽지 않아요. 특히 신뢰할 수 있는 상대와 해야 하며, 미에 발생할 수 있는 문제까지 고려하는 것이 중요합니다. 그래서 공동명의가 고민된다 전문가와 상담 후 본인의 상황에 맞는 선택을 하는 것이 가장 현명한 방법이에요.