근저당 설정은 채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산 등을 담보로 설정하는 것을 말해요. 돈을 빌려주면서 혹시 갚지 못할 경우를 대비해 담보를 잡아두는 것이죠.
그런데 일반적인 담보 대출(저당권)과 다른 점이 있어요. 근저당은 '최대 한도액'을 미리 정해놓고, 그 범위 내에서 여러 번 대출을 받을 수 있다는 것. 즉, 한 번 대출받고 끝나는 게 아니라 추가로 대출을 받을 수도 있고, 일부를 갚았다가 다시 빌릴 수도 있어요.
근저당권의 주요 특징
1. 최대 한도액 설정
근저당을 설정할 때 최대 금액(한도)을 정해요. 은행과 1억 원 한도로 근저당을 설정했다면, 처음에 5천만 원만 빌리더라도 나중에 추가로 더 빌릴 수 있는 거죠.
2. 우선 변제권 보장
근저당이 설정된 부동산은 돈을 갚지 못하면 경매로 넘어갈 수 있어요. 그리고 경매가 진행되면, 근저당을 설정한 은행이 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 권리를 가집니다.
3. 추가 대출 가능
일반적인 저당권은 한 번 대출받으면 끝이지만, 근저당은 정해진 한도 내에서 여러 번 빌릴 수도 있고, 일부를 갚은 후 다시 대출받을 수도 있어요. 마치 신용카드 한도 내에서 쓰고 갚는 것과 비슷한 개념이라고 보면 돼요.
4. 설정 및 해지 비용 발생
근저당을 설정하거나 해지할 때 등기비용, 인지세, 법무사 수수료 등의 비용이 들어요. 그래서 필요할 때 신중하게 설정하는 것이 중요해요!
근저당 설정, 꼭 필요한 걸까?
근저당 설정은 대출을 받을 때 필수적인 경우가 많아요. 특히 부동산 담보 대출에서는 거의 기본적으로 설정이 필요하죠. 하지만 설정할 때와 해지할 때 비용이 발생하고, 경매로 넘어갈 위험도 있으니 신중하게 판단해야 해요.
근저당을 피하고 싶다면?
- 신용 대출을 활용할 수도 있어요 (하지만 한도가 적고 이자가 높음)
- 소액 대출을 고려해 볼 수도 있어요 (하지만 담보가 없으면 불가능할 수도 있음)
예시 1)
집을 담보로 대출받는 경우 A 씨가 은행에서 최대 1억 원까지 대출을 받을 수 있도록 근저당을 설정했다고 가정해 볼게요.
- 처음엔 5천만 원만 빌렸어요.
- 나중에 필요할 때 추가로 3천만 원을 더 빌렸어요. (이제 총 8천만 원)
- 일부 갚고(2천만 원), 다시 또 2천만 원을 빌릴 수도 있어요.
- 하지만 1억 원을 초과해서는 빌릴 수 없어요.
이처럼 근저당은 최대한도를 정해놓고, 그 범위 내에서 자유롭게 빌리고 갚을 수 있는 구조입니다.
예시 2)
근저당이 설정된 집을 사려는 경우 만약 근저당이 설정된 집을 사려고 한다면?
- 근저당을 설정한 은행에 대출이 남아있다면, 매도자가 대출을 갚고 근저당을 말소해야 안전해요!
- 그렇지 않으면 내가 집을 사도 은행이 경매를 걸어버릴 수도 있어요.
- 그래서 집을 살 때 근저당 설정 여부를 꼭 확인해야 합니다!
근저당 설정비
근저당 설정할 때 들어가는 비용은 크게 네 가지로 나뉘어요. 대출을 받을 때 단순히 ‘이자만 내면 되겠지’ 하고 생각하면 안 돼요. 근저당 설정비 같은 추가 비용이 생각보다 크기 때문에 미리 예상하고 준비하는 게 좋아요.
1. 근저당권 설정 등기 비용
부동산에 근저당을 설정하려면 등기소에서 등기를 해야 해요. 이 과정에서 법무사 수수료와 등기 수수료가 발생하는데, 보통 대출금의 0.2~0.5% 정도예요. 금액이 클수록 비용도 늘어나겠죠.
2. 인지세
인지세는 대출 금액에 따라 다르게 부과돼요. 예를 들어, 5천만 원 초과~1억 원 이하일 경우 7만 원 정도예요. 대출 금액이 더 크면 인지세도 올라가겠죠.
3. 법무사 수수료
보통 등기 업무를 직접 처리하기 어려워서 법무사를 이용하는 경우가 많아요. 법무사 수수료는 10~30만 원 선에서 결정되는데, 사무소마다 조금씩 차이가 있어요.
4. 등록면허세 & 지방교육세
- 등록면허세: 대출금의 0.2% (서울은 0.4%)
- 지방교육세: 등록면허세의 20%
이것도 대출 금액이 클수록 비용이 증가하는 구조예요.
근저당 설정비, 누가 내야 할까?
대출을 받는 사람이 부담해야 해요. 대부분 대출을 받을 때 이 비용을 선납하거나, 대출금에서 자동 차감되는 경우가 많아요. 즉, 실제로 내 손에 들어오는 돈이 예상보다 조금 적을 수 있어요.
근저당 말소
대출 갚았으면 끝? 근저당 말소 꼭 해야 하는 이유
- 부동산 거래 시 문제 발생!
- 집을 팔려고 하는데 근저당이 걸려 있으면 매수자가 불안해할 수 있어요. 말소를 먼저 하지 않으면 거래가 지연될 수도 있어요.
- 추가 대출받을 때 장애물!
- 신용대출이나 추가 주택담보대출을 받으려는데 기존 근저당이 남아 있다면 은행에서 거절할 가능성이 커요.
- 나중에 말소하려면 더 귀찮아진다!
- 대출 상환 직후에 말소하는 게 제일 깔끔해요. 시간이 지나면 서류를 다시 떼야하고, 혹시 은행이 합병되거나 없어지면 더 복잡해질 수도 있어요.
근저당 말소방법
1. 대출 상환 완료하기
먼저 은행 대출을 전액 갚아야 해요. (부분 상환으로는 근저당을 없앨 수 없어요!)
2. 말소 서류받기
대출을 갚은 후 은행에서 '근저당권 해지 확인서'와 '말소 등기 위임장' 같은 서류를 발급해 줘요. 은행마다 서류가 조금씩 다를 수 있으니 확인하세요!
3. 등기소에서 말소 신청하기
- 방문 신청: 부동산이 있는 지역의 등기소에 직접 가서 신청할 수 있어요.
- 온라인 신청: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 신청 가능해요. 요즘은 온라인으로 하는 게 더 편리하죠!
4. 수수료 납부하기
근저당 말소 등기 신청 시 약 1~2만 원의 수수료가 발생해요. 은행이나 법무사를 통해 진행하면 추가 비용이 들 수 있어요.
5. 등기부등본 확인하기
신청 후 며칠이 지나면 등기부등본에서 근저당이 사라졌는지 꼭 확인하세요! 만약 그대로라면 등기소에 문의해야 해요.
이제 대출을 다 갚았다고 방심하지 말고, 근저당까지 깔끔하게 정리해 보세요.
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