집을 구하거나 부동산 공부를 하다 보면 ‘다세대주택’과 ‘다가구주택’이라는 용어를 자주 접하게 돼요. 얼핏 보면 비슷해 보이지만, 법적으로나 실생활에서 차이가 꽤 크답니다.
다세대 주택과 다가구 주택 차이점
다세대 주택이란?
다세대 주택은 '빌라'라고 많이 불리는 주택이에요. 한 건물 안에 여러 세대가 독립적으로 거주할 수 있도록 설계된 구조예요.
특징
- 건축법상 '공동주택'으로 분류돼요.
- 각 세대별로 소유권 등기가 가능해서 집을 구매할 수도 있고, 임대할 수도 있어요.
- 3층 이하, 연면적 660㎡ 이하의 규모예요.
- 엘리베이터나 주차장이 있는 경우도 있지만, 아파트보다는 규모가 작아요.
- 공용관리비 부담이 아파트보다 낮은 편이라 유지비 부담이 적어요.
예시: 빌라, 작은 연립주택
다가구주택이란?
'원룸 건물'이라고 생각하면 이해하기 쉬워요. 하나의 건물을 한 명의 집주인이 소유하고, 여러 세대에게 임대하는 구조랍니다.
다가구주택의 건축비
2023년 기준으로, 평당 건축비는 대략 1,000만 원에서 1,500만 원 사이일 수 있으며, 고급 자재나 특수한 요구사항이 있을 경우 더 높은 비용이 들 수 있습니다.
특징
- 건축법상 '단독주택'으로 분류돼요. (한 건물 안에 여러 가구가 거주하지만, 한 명의 집주인이 소유)
- 개별 세대별로 등기할 수 없고, 건물 전체가 한 명의 소유예요.
- 3층 이하, 연면적 660㎡ 이하의 규모예요.
- 주로 월세나 전세로 임대하는 경우가 많아요.
- 건물 주인이 직접 거주하면서 일부 공간을 임대하는 경우도 있어요
예시: 원룸 건물, 단독주택을 개조한 다가구 주택
| 구분 | 다세대주택 | 다가구주택 |
| 법적 분류 | 공동주택 | 단독주택 |
| 소유권 | 개별 등기 가능 (각 세대별) | 건물 전체가 한 명의 소유 |
| 임대 여부 | 자가 소유 가능 | 대부분 임대용 |
| 건물 형태 | 독립된 세대 구조 | 한 건물에 여러 세대 거주 |
장점과 단점
✅ 다세대주택
- 개별 등기가 가능해 자산 관리가 용이
- 임차인이 많아 공실 위험이 낮음
- 관리비 및 유지보수 부담
✅ 다가구주택
- 건축비 및 세금 부담이 상대적으로 적음
- 소유자가 한 명이라 건물 관리가 용이
- 개별 세대별 매매가 불가능
다가구 주택 보증보험
보증보험은 주택을 건축하거나 구매할 때 발생할 수 있는 여러 가지 리스크를 보호해 주는 보험이에요.
최근에는 다가구 주택을 건축할 때 보증보험에 가입하는 것이 의무가 되었어요. 건축사나 시공사의 부실시공을 예방하고, 주택을 구매하는 사람들을 보호하려는 목적이에요.
건축 중에 시공사가 문제가 생기거나, 건축물에 하자가 생겼을 때, 보증보험이 이를 해결해 주는 역할을 하죠. 주택 건축을 하다 보면 여러 가지 변수가 발생할 수 있는데, 그로 인한 피해를 최소화하려면 보증보험이 필수적이에요.
다가구 주택 보증보험 가입 기준
- 세대 수: 다가구 주택의 세대수가 2세대 이상이면 보증보험을 가입해야 합니다. 주택이 여러 가구로 나누어져 있다면, 건축주가 보험에 가입하는 것이 필수적이죠.
- 주택 규모: 일반적으로 다가구 주택은 100㎡ 이상이어야 보증보험에 가입하는 것이 의무적입니다. 하지만, 건축 규모나 조건에 따라 보험 가입 요건이 달라질 수 있으니, 건축 전에 확인하는 것이 중요해요.
보증보험의 주요 혜택
보증보험을 가입하면,
- 공사 중 보증: 공사가 제대로 진행되지 않거나, 시공사가 파산하는 등의 문제로 공사가 중단될 경우 보증보험이 보장해 줍니다. 건설사가 갑자기 일을 멈추거나, 부도가 나면 보증보험을 통해 추가 비용 없이 공사를 마칠 수 있도록 돕죠.
- 하자 보증: 공사가 끝난 후에도 하자가 발생할 수 있어요. 몇 년 뒤에 벽에 균열이 생기거나, 배관에 문제가 생길 수 있죠. 이런 하자가 생기면 보증보험이 수리비용을 커버해 줍니다. 일반적으로 하자보증 기간은 10년 정도 제공돼요.
다세대 주택 보증보험 가입 기준
- 세대수: 다세대 주택은 2세대 이상일 경우 보증보험 가입이 의무화됩니다. 즉, 2세대 이상이라면 보증보험에 반드시 가입해야 합니다.
- 면적 기준: 보증보험은 보통 100㎡ 이상인 주택에 대해 적용되며, 이 기준에 맞는 다세대 주택이라면 보험에 가입해야 합니다. 다만, 100㎡ 미만의 작은 규모의 주택도 경우에 따라 보증보험 가입이 필요할 수 있습니다.
- 공사 중 보증: 다세대 주택의 건축 중에 발생할 수 있는 문제(예: 시공사의 부도나 공사 중단 등)로부터 보호하기 위해 공사 중 보증이 제공됩니다.
- 하자 보증: 건축이 완료된 후, 일정 기간(보통 5년에서 10년) 동안 하자 발생 시 수리비를 보장해 주는 하자 보증이 제공됩니다.
다가구 주택 시세조회
전체적인 시세 흐름을 한눈에 볼 수 있게 도와주는 비교 사이트
1) 호갱노노, 빅데이터 부동산 플랫폼 - 시세 비교 사이트
2) 국토교통부 실거래가 공개시스템 이용
- 실제 거래된 가격을 확인할 수 있어, 그 지역에서 최근에 거래된 다가구 주택의 시세를 정확히 파악 가능.
3) 네이버 부동산, 다방, 직방