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부동산 양도 소득세 신고
양도소득세란 부동산을 팔아서 생긴 소득에 부과되는 세금이다. 아파트, 단독주택, 상가, 토지뿐만 아니라 분양권도 포함된다. 단순한 매매 차익이 아니라 취득가액, 필요경비 등을 반영해 실제 소득에 대해 과세된다.
부동산을 양도할 때 발생하는 소득이 250만 원 이하라면 세금이 부과되지 않는다. 하지만 대부분의 부동산 거래에서는 이 금액을 초과하므로 신고가 필요하다.
부동산 양도 소득세 신고 기한
양도소득세는 부동산을 매도한 후 2개월 이내에 신고해야 한다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 발생한다.
- 양도일 기준 신고 기한
- 2025년 3월 15일에 부동산을 팔았다면 → 2025년 5월 31일까지 신고
- 기한 내 신고하지 않으면? 신고하지 않고 버티다가 적발될 경우 최대 60%의 추가세가 부과될 수 있음.
- 무신고 가산세: 납부할 세액의 20% (부정행위 시 40%)
- 납부 지연 가산세: 하루 0.025%, 1년이면 약 9.13%
부동산 양도 소득세 신고 방법
(1) 온라인 신고 (홈택스 이용)
- 국세청 홈택스 접속 후 로그인
- 신고/납부 → 양도소득세 신고 선택
- 부동산 정보 입력 (주소, 취득일, 양도일 등)
- 취득가액 및 양도가액 입력
- 필요경비(취득세, 중개수수료 등) 입력
- 자동 계산된 세액 확인 후 신고서 제출
- 세금 납부 (신용카드, 계좌이체, 가상계좌 등)
(2) 세무서 방문 신고
직접 신고하려면 관할 세무서를 방문하면 된다. 필요한 서류는 다음과 같다.
- 양도소득세 신고서
- 부동산 매매 계약서 (취득·양도 시)
- 필요경비 증빙자료 (취득세 납부 영수증, 중개수수료 영수증 등)
- 등기부등본
- 신분증
양도소득세 계산 방법
(1) 기본 계산식
양도소득 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
과세표준 = 양도소득 - 장기보유특별공제
양도소득세 = 과세표준 × 세율
(2) 세율 (2024년 기준)
보유 기간에 따라 세율이 달라진다. 단기 매매일수록 세금이 높아지므로 주의해야 한다. 양도차익이 5억 원 이상인 경우 추가로 10%의 세율이 가산될 수 있다.
- 1년 미만 보유: 45%
- 1년 이상~2년 미만 보유: 6~45% (기본세율 적용)
- 2년 이상 보유: 6~45% (기본세율 적용)
- 조정대상지역 내 다주택자: 중과세율 적용 (최대 62%)
(3) 장기보유특별공제
오래 보유한 경우 세금을 줄일 수 있는 혜택이 있다. 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 다르며, 10년 이상 보유 시 최대 40%까지 공제받을 수 있다.
- 2년 이상 보유: 최대 30%
- 거주 요건 충족 시: 최대 80%
신고할 때 주의할 점
(1) 1세대 1 주택 비과세 요건 확인
9억 원 이하의 주택을 2년 이상 보유·거주하면 양도세를 내지 않는다. 단, 9억 원 초과분은 과세 대상이다.
9억 원을 초과하는 경우, 초과 금액에 대해 세율 6~45%가 적용된다.
(2) 신고 기한 절대 놓치지 않기
가산세가 상당히 크므로 기한 내 신고하는 것이 중요하다. 예정 신고를 하지 않았다면 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 확정 신고해야 한다.
(3) 필요경비 증빙 꼼꼼히 준비하기
필요경비를 증빙하면 과세표준을 낮출 수 있다. 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 리모델링 비용 등을 증빙 자료로 준비하는 것이 유리하다.
(4) 다주택자는 세율 확인 필수
조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 기본세율보다 높은 세율이 적용된다. 현재는 최고 62%까지 세율이 올라갈 수 있어 부담이 크다.
2023년 기준으로 서울 강남구의 다주택자 중과세율 적용 후 평균 양도세 부담액은 약 2억 원 이상이었다.