목차
명도 단행 가처분 신청 방법
명도단행가처분 신청 방법, 내 집인데 나가지 않는 세입자, 이렇게 대응합니다
건물주라면 한 번쯤 들어봤을 법한 ‘명도단행가처분’. 특히 임대차계약이 끝났는데도 세입자가 계속 살고 있다면, 이 제도를 알아두는 것이 중요합니다.
임대차 계약이 끝났는데도 세입자가 퇴거하지 않을 때, 건물주는 어떤 대응을 할 수 있을까? 보통은 ‘명도소송’을 떠올리지만, 이보다 빠르게 부동산을 인도받을 수 있는 방법이 ‘명도단행가처분’이다. 이 절차는 일반적으로 알려지지 않았지만, 시급한 상황일수록 유용하게 쓰일 수 있어요.
명도소송은 결과가 나오기까지 6개월 이상 걸리는 경우도 많지만, 명도단행가처분은 상대적으로 빠른 조치를 받을 수 있습니다. 다만 신청 요건과 절차가 까다로운 만큼 사전에 준비가 철저해야 합니다.
명도단행가처분이란?
명도단행가처분은 임차인이나 점유자가 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있을 때, 법원의 임시 판단을 통해 ‘빨리 나가라’는 명령을 받을 수 있도록 하는 절차입니다. 판결이 확정되기 전이라도 명도를 먼저 실행하도록 법원이 허용해 주는 조치입니다.
명도단행가처분 신청 요건, 아무나 할 수 있는 건 아닙니다
명도단행가처분을 신청하려면 아래 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 명도청구권이 명확해야 합니다
예를 들어 임대차계약이 만료되었거나, 해지통보가 완료된 상태여야 하고, 등기부등본상 소유자임을 입증할 수 있어야 합니다. - 회복하기 어려운 손해 우려가 있어야 합니다
점유가 계속되면 새 임차인에게 임대를 놓지 못하거나, 사업 손해가 예상되는 등 구체적인 피해 가능성을 제시해야 합니다.
예) 공실로 인해 월 300만 원의 임대료 손해가 발생 중이라는 계산 자료 등. - 상대방 권리를 침해하지 않아야 합니다 상대방이 여전히 계약상 권한이 있거나, 단순히 강제 명도만을 목적으로 한 신청은 기각될 수 있습니다.
명도단행가처분 신청 절차, 순서는 이렇게 진행됩니다
- 신청서 작성 및 제출
관할 법원(대개 부동산 소재지 관할 지방법원)에 ‘명도단행가처분 신청서’를 제출합니다. 이때 필요한 서류는 아래와 같습니다.- 임대차계약서
- 계약 해지 통보 내용증명
- 부동산 등기부등본
- 손해 발생 증빙자료 (임대료 수익 손실 내역 등)
- 법원 심문 및 결정
제출 후 법원이 ‘심문기일’을 잡고, 양측의 입장을 듣습니다. 특별한 사정이 없으면 접수일로부터 1~2주 내 결정이 나기도 합니다. - 담보 제공
대부분의 경우 법원은 채권자에게 담보금 납부를 요구합니다. 이 금액은 평균적으로 소송가액의 50~70% 수준이며, 명도단행가처분이 최종 인용되면 반환받을 수 있습니다. - 강제집행 신청결정문이 발급되면 14일 이내에 강제집행을 신청해야 합니다. 이를 놓치면 결정은 효력을 잃습니다.
소요 비용, 얼마나 들까?
- 인지대: 일반적으로 2만 원~3만 원 수준
- 송달료: 피신청인 수에 따라 달라지며, 보통 2~4만 원 정도
- 담보금: 명도 대상 부동산이 월세 200만 원인 상가라면, 소송가액을 연 2,400만 원으로 산정하고, 담보금은 약 1,200만 원 내외로 책정되는 경우가 많습니다.
주의할 점
- 신청 전 계약해지 절차를 제대로 밟았는지 반드시 확인해야 합니다. 내용증명 없이 진행하면 기각될 가능성이 높습니다.
- 임차인의 점유 사유가 정당한지도 따져봐야 합니다. 전입신고 여부, 보증금 미반환 등의 사정이 있을 경우 복잡해질 수 있습니다.
- 결정 이후 강제집행 시기를 놓치면 모든 절차를 다시 밟아야 할 수도 있습니다.
명도단행가처분은 건물주 입장에서 빠르게 부동산을 회수할 수 있는 강력한 법적 수단입니다. 다만 요건이 까다롭고, 준비가 부족하면 오히려 기각될 수 있으므로, 실무 경험이 있는 변호사의 조력을 받는 것이 유리합니다.
신청만 해도 강제집행은 안 된다
가끔 오해하는 부분 중 하나는 '명도단행가처분을 신청만 하면 강제집행이 가능한가?'라는 점인데요 그러나 법원의 인용 결정 후에도, 결정문이 확정되고 별도로 강제집행 신청을 해야 실제 퇴거 조치가 가능합니다. 이 강제집행 신청은 결정문을 받은 날로부터 14일 이내에 이뤄져야 하며, 시기를 놓치면 효력이 상실될 수 있습니다.
퇴거 지연으로 인한 금전 손실이 크고, 소송을 기다리기 어려운 상황이라면 명도단행가처분을 적극적으로 고려해 보는 것이 좋습니다.