물려받은 집 한 채가 생기면서 뜻하지 않게 2주택자가 되신 분들 많으실 거예요.
‘취득세 폭탄 맞는 거 아닐까’ 걱정부터 앞서죠. 2주택 취득세는 조건에 따라 크게 달라지기 때문에, 정확한 계산법과 감면·비과세 요건을 잘 알아두는 게 중요해요.
1. 2주택 취득세 기본 세율
현재 취득세는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 달라져요. 기본적으로 주택 수가 많아질수록 세율이 높아지고, 조정지역일수록 중과세가 적용돼요.
- 1주택자 기본세율
취득가액 기준으로 13% 누진세율
6억 원 이하: 1%
9억 원 초과: 3% - 조정지역 내 2주택자 세율 (중과세)
무조건 8% 중과세율 적용
예: 5억 원 아파트 매입 시 → 취득세 4,000만 원 - 비조정지역 2주택자 세율기본세율 1~3% 적용 (중과세 제외)
2. 2주택자 중과세율이 적용되는 기준
아래 조건 중 하나라도 해당하면 중과세율이 적용돼요.
- 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득할 경우
- 기존 주택 처분 없이 신규 주택을 취득한 경우
- 증여·상속이 아닌 일반 매매로 주택을 추가 취득한 경우
다만 다음과 같은 예외도 있어요.
- 일시적 2주택자: 1주택을 처분할 예정이라면 일정 요건 충족 시 중과 제외
- 상속으로 인한 2주택: 상속 주택은 일정 요건 충족 시 중과세에서 제외
- 농어촌 주택 등 비과세 대상 주택 보유 시 중과 제외
3. 감면 및 비과세 가능한 사례
- 상속 주택 보유자
상속개시일로부터 5년 이내 처분하면 주택 수에서 제외 가능
다만 상속지분이 40% 이상이거나 단독 상속일 경우엔 제외 안 됨 - 생애최초 주택 취득자
주택가액 6억 원 이하, 소득요건 충족 시 취득세 50% 감면 가능 - 이혼 시 분할된 재산
이혼으로 인한 재산분할은 ‘유상취득’이 아니므로 취득세 비과세 - 신축주택을 직접 건축한 경우자가 건축에 해당할 경우 감면 또는 일반세율 적용
4. 오피스텔 보유 시 2주택 해당 여부
오피스텔은 ‘주거용’으로 실제 거주하고 취사시설이 설치되어 있다면 주택으로 간주돼요. 주택 수 산정에 포함될 수 있기 때문에 조심해야 해요.
- 실제 거주하며 취사 가능 구조: 주택으로 인정 → 2주택자 됨
- 상업용 임대나 사무용: 주택이 아님 → 주택 수 미포함
국세청 기준에 따라 주택 여부가 판단되므로 등기부상 용도와 실제 사용 여부를 모두 확인해야 해요.
5. 2025년 기준 개정 내용 정리
최근 정부는 일부 조정지역을 해제하면서 중과세 적용 범위를 줄이고 있어요. 이에 따라 아래와 같은 변화가 있어요.
- 2025년 상반기 기준: 조정지역 60곳 → 43곳으로 축소
- 이에 따라 중과 대상 지역도 축소
- 다주택자 양도세 중과 완화 흐름과도 연결됨
다만 중과세 폐지는 아니기 때문에 주택 취득 전 반드시 해당 지역이 조정대상지역인지 확인해야 해요.
6. 자주 묻는 질문
Q. 부모님이 돌아가시면서 주택을 상속받았어요. 중과되나요?
A. 상속으로 받은 주택은 일정 조건을 충족하면 중과세 제외 대상이에요. 5년 이내 처분 요건을 잘 지켜야 해요.
Q. 오피스텔 한 채, 아파트 한 채 보유 중이에요. 2주택인가요?
A. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 주택 수에 포함돼요. 임대용으로 등록되어 있다면 제외될 수도 있어요.
Q. 비조정지역의 2주택은 중과 안 되나요?
A. 맞아요. 비조정지역은 원칙적으로 기본세율(1~3%)만 적용돼요.
2주택 취득세는 단순히 세율만 보면 복잡해 보여도, 내 상황에 맞는 조건을 확인하면 의외로 감면이 가능할 수도 있어요. 헷갈릴 땐 ‘지방자치단체 취득세 계산기’ 또는 ‘부동산세금계산기’ 같은 툴을 이용해서 정확하게 확인해보는 걸 추천드려요.