1. 분양권 전매란
분양권 전매란 아파트를 완공하기 전, 계약자의 권리를 다른 사람에게 파는 행위를 말해요.
주택 수요는 높지만 공급은 한정되어 있기 때문에 투자 수단으로도 많이 활용되는 방식이에요.
하지만 투기 억제를 위한 규제가 강화되면서, 지금은 분양권 전매 제한도 많아졌고, 양도소득세와 취득세 문제도 민감해졌어요.
2. 분양권 전매 제한 기간
정부는 과열된 부동산 시장을 잡기 위해 전매 제한을 강화하고 있어요.
지역이나 주택 유형에 따라 분양권 전매제한 기간이 다르게 적용돼요.
| 규제지역 여부 | 전매 제한 기간 |
| 투기과열지구 | 소유권 이전 등기 시까지 전매 금지 |
| 조정대상지역 | 1년~소유권 이전 등기 시까지 (분양 시기 따라 다름) |
| 비규제지역 | 계약 후 바로 전매 가능 (2024년 기준 일부 지역 완화됨) |
분양권 전매제한을 어기면 계약 취소 또는 과태료 부과 대상이 될 수 있으므로 사전에 지역 규정을 꼭 확인해야 해요.
3. 분양권 전매 시 세금, 얼마나 낼까요?
✅ 양도소득세
분양권도 주택처럼 양도소득세 과세 대상이에요. 하지만 실물 주택보다 세율이 높게 적용돼요.
- 2023년 기준 단일세율 45% (2025년까지 한시적 적용 중)
- 2025년 이후: 기본세율 + 최대 45% 중과세율 가능성 있음
- 1년 미만 보유 시: 70%, 2년 미만: 60% (투기 억제 목적)
분양권을 사고팔 때의 차익에 대해 세금이 붙는다는 점, 꼭 기억해야 해요.
✅ 취득세
분양권을 양수한 사람은 최초 분양가 기준으로 취득세를 납부해야 해요.
주택수와 가격에 따라 취득세는 달라지는데요,
- 1주택자: 1~3%
- 2주택 이상 보유자: 8%
- 조정지역 3주택 이상 보유자: 12%까지 올라가요.
분양권 전매시 취득세는 잔금 납부 시점 또는 잔금 지급일로부터 60일 이내 신고해야 해요.
4. 분양권 전매 절차는 어떻게 되나요?
분양권을 팔거나 살 때는 일반 매매와 비슷한 절차를 따르지만, 몇 가지 차이점이 있어요.
- 전매 제한 여부 확인
- 시공사 또는 분양사무실의 전매 동의서 제출
- 매매계약서 작성 (공인중개사 통해)
- 양도소득세, 취득세 확인
- 실거래가 신고
- 분양권 명의변경 (시공사에 제출)
5. 분양권 전매 실거래신고, 꼭 해야 하나요?
분양권 전매도 실거래가 신고 의무가 있어요.
신고기한은 계약일로부터 30일 이내,
신고 장소는 관할 구청 또는 부동산 거래관리시스템(www.rtms.go.kr)
신고하지 않으면 최대 500만 원의 과태료가 부과될 수 있어요.
6. 분양권 전매 중개수수료는 얼마인가요?
중개사무소를 통해 거래할 경우 중개수수료(복비)를 지불해야 해요.
- 분양권 매매 중개수수료 상한요율: 0.9%
- 예: 분양가 5억 원 → 최대 450만 원
- 거래 당사자와 중개사 간의 사전 합의가 관행이에요.
분양권 전매는 기회이자 리스크입니다.
세금과 규제를 정확히 이해하고 진행한다면, 손해 보는 일 없이 매도·매수할 수 있어요.
앞으로 분양권을 사고팔 계획이 있다면 사전에 전매 제한 여부와 세금 구조를 반드시 확인하세요.